[미디어SR 전문가 칼럼=김국현 세무사]
2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 수많은 부동산 정책이 쏟아져 나왔다. 부동산정책 시작으로 조정대상지역 등과 같은 부동산 관리대상 지역을 지정하고 부동산관련 세금을 강력하게 개정하여 부동산을 안정화 시키려 했으나 시장은 점점 더 혼란스러워 지고 있다.
최근에는 주택공급확대 정책을 예고하고 있어 이제 남은 정책이 있나 싶을 정도로 모든 정책을 선보이고 있다. 코로나의 여파로 경제적으로 최악의 상황을 이어나가고 있는 가운데 주택 증여는 15만건, 상속증여세수 10조원이라는 사상 최대 수준을 기록했다.
여러 이유가 있겠지만 코로나로 힘든 시기와 상관없이 증여세수는 많아진 현상을 알아보려고 한다. 증여세수 증가 원인을 살펴보려면 양도소득세, 취득세, 종합부동산세를 함께 살펴봐야 한다.
부동산 가격안정화라는 부동산 정책의 핵심을 달성하기 위해 부동산의 수요와 공급을 조절해야 하는데 이를 위한 도구로 세금을 선택했다.
2021년에는 부동산관련 세법개정이 더 강력해졌는데 조정대상지역 2주택자의 경우 기본세율에 20%를 가산하고 3주택자의 경우에는 30%를 가산한다.
조정지역에 주택을 3채 갖고 있다가 파는 경우 단계적으로 최저 26%, 최대 75%의 세율을 부과한다. 매매가와 취득가가 5억원 이상 차익이 난 부분은 72%, 10억원 이상인 경우 양도소득세 최고세율은 75%을 적용한다.
양도소득세에 지방소득세 10%를 가산하므로 5억원 이상 79.2%, 10억원 이상 82.5%를 적용한다. 소위 말하는 8:2로 가져가는데 정부가8, 다주택자가 2를 가져간다. 다주택자의 양도소득세를 중과하여 부동산 투기를 억제하기 위한 강력한 정책적인 목적이다.
양도소득세뿐 아니라 취득세율도 인상됐다. 취득세는 무언가를 가질 때 내는 세금인데 아파트 등 주택을 취득할 때에도 취득세를 내야 한다. 주택을 팔 때 내야 되는 양도소득세율을 인상해 부동산투기에 대한 이익을 없애는 한편 주택 2채 이상 취득 자체를 막기 위해 취득세율을 인상했다.
조정대상지역 2주택자부터 취득세를 올린 것은 주택이 하나라도 있다면 한 개더 살 생각을 하지 말라는 메시지다. 주택을 취득할 때 일반적으로 1~3%의 세금을 내지만 조정대상지역에서 2주택이상 취득하는 경우 8%, 3채이상 취득하는 경우 12%의 세금을 내야 한다. 세율 상승폭도 2배, 4배로 올렸다. 집값 상승에 취득세율도 인상해 지방세수도 급증하고 있는 추세다.
정부는 주택을 매매로 취득하는 경우에는 조정대상지역 2채, 3채에 대해 취득세율을 높게 부과한 것과 동일한 취지로 다주택자가 주택을 증여의 경우 12%를 적용하도록 했다.
매매로 주택을 2채 이상 사지 못하도록 하는 것과는 의미가 조금 다르다. 증여로 취득하는 경우 취득세를 높인 것은 증여자인 다주택자가 주택을 시장에 매물로 내놓아야지 자녀에게 증여를 하지 말라는 뜻이다.
다시 말해 다주택자인 부모가 주택수를 줄이기 위해 자녀에게 증여를 한다면 12%의 세율을 적용하는 것이다. 다만 한 가지 예외가 있는데 주택의 증여자인 부모가 1세대 1주택인 경우 취득세를 중과하지 않고 1~3.5%의 세율을 적용한다.
특이한 것은 보통 취득세는 취득하는 사람의 상황에 따라 세율을 적용하는데 증여에 대한 취득세는 취득하는 사람이 아닌 증여하는 사람의 사정에 따라 중과를 한다.
예를 들어 A씨가 서울에 집이 있는데 조정대상지역 집을 한 채 더 구입하는 경우 8%의 취득세율을 적용받게 된다. 반면 증여의 경우에는 부모가 자녀B씨에게 아파트를 증여하는 경우 주택을 취득하는 자녀B씨가 서울에 집이 있는지를 확인하지 않고 부모가 조정대상지역에 몇 채의 집이 있는지를 확인한다는 것이다. 그래서 부모가 2주택이상 갖고 있다가 자녀에게 증여하는 경우 12%의 세율을 적용한다.
이제 종합부동산세까지 고려해봐야 한다. 2021년부터 종합부동산세 폭탄이 예정되어 있다. 예를들어 2021년 6월 1일 기준으로 주택을 2채 이상 보유하고 있다면 이전에 비해 많은 종합부동산세를 내야 한다. 이유는 주택의 가격이 상승함과 동시에 종합부동산세를 과세할 때 기준금액은 공정시장가액의 80%를 과세하던 것을 공정시장가액 비율을 점점 늘려 95%까지 오른 상태이기 때문이다.
세율 또한 조정대상지역 2주택이상인 경우 0.6%에서 1.2%로 2배를 올렸다. 종합부동산세의 급격한 증가를 막기 위해 전년대비 세부담이 1.5배를 넘지 못하게 했던 것을 3배로 올렸다.
종합부동산세를 상승시키는 요인이 부동산가격증가, 공정시장가액 비율 상승, 세율상승, 세부담상한액 상승 등 최소 4가지 요인이 복합적으로 작용하면서 세금부담이 급격하게 증가될 것이 예상되고 있다.
이번에는 증여세에 대해 살펴보자. 증여세는 세율이 10~50%이고 자녀에게 증여하는 경우 5000만원을 공제받을 수 있다. 주택을 증여하는 경우 취득세가 12%로 비싸고 세율도 10~50%로 높은데 증여세가 많이 걷힌 이유는 다주택자 입장에서 생각해봐야 한다.
다주택자의 상황은 이렇다. 종합부동산세 폭탄이 예견된 조정대상지역 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자의 경우 양도소득세가 너무 많아 팔지도 못하고 있다. 그런데 주택을 매수하는 입장에서도 왠만한 아파트에 대해 대출이 나오지 않아 매수할 사람도 많지 않다.
또한 조정대상지역에 집이 한 채라도 있으면 2주택 이상 취득세가 8%, 12%로 증가해 2채 이상 주택을 보유하는 것은 사실상 불가능에 가까워 졌다. 비싼 양도소득세와 종합부동산세, 취득세까지 감당하기가 매우 어려워졌기 때문이다.
다주택자는 종합부동산세 등 급격히 증가한 세금을 피하려면 주택수를 줄여야 하는데, 실질적인 방법은 이제 증여밖에 남지 않았다.
조정대상지역 2주택 이상 보유하고 있는 경우 취득세율이 12%로 높더라도 자녀에게 집을 증여해 주택수를 줄이는 것이 매년 내야 하는 종합부동산세를 부담하는 것보다 나을 수 있다.
또한 세금을 고려하지 않더라도 최근 부동산 가격이 너무 올라 자녀가 자력으로 집을 사기가 불가능해 진 점도 원인 중 하나다. 부모가 집이 2채 이상 있고 자녀가 집이 없는 경우 증여세를 부담해서라도 자녀의 내집마련의 꿈을 이뤄줄 수 있기 때문이다.
투기를 막으려고 종합부동산세까지 올려서 조정지역 2주택이상을 보유하기 힘들어 졌다. 양도를 하려고 했더니 양도소득세가 너무 올라서 증여를 했다. 증여보다는 부동산 시장에 매물을 내 놓으라고 증여 취득세를 올렸다.
그런데 이제 부동산 가격이 너무 올라 대출없이 살 사람도 없다. 종합부동산세를 한번만 내는 것도 아니고 갖고 있으면 매년 내야 하는데 그리고 더 오른다는데 종합부동산세 과세 대상이 되는 오는 6월 1일전에 주택 수를 줄여야 한다.
집 없는 내 아들, 딸의 자력으로 부동산을 살 수도 없을 텐데 세금이 많지만 취득세 증여세라도 나눠서라도 낼 수 있으면 증여를 하는 수 밖에 없다.
조정대상지역 2주택자의 생각일 것이다. 이런 생각을 정부가 유도하고 정책방향으로 제시하지 않았는지 생각해 볼 필요가 있다.
부동산 가격상승과 함께 부동산과 관련된 모든 세금이 올랐고 조정지역 2주택자의 경우 취득세, 양도소득세, 종합부동산세, 증여세 세율이 모두 올랐다.
그래도 자녀에게 집 한채 마련해 주고 싶은 부모의 마음은 그대로여서 증여로 다시 몰리고 있다.
이제는 부동산 가격안정화라는 정책을 이루기 위해 세금을 이용했던 것을 다시 생각해 볼 때가 된 것 같다.
공급확대라는 카드까지 고려한다면 주택을 지어서 하는 장기 공급정책과 함께 다주택자의 주택을 매매하도록 유도하는 정책도 함께 필요해 보인다.
부동산 투기세력을 잡으려는 단순했던 초심으로 돌아가는 것은 어떨까 싶다. 더 이상 예외를 만들지 말고, 고가주택이더라도 부동산투기와 상관없는 모든 1주택자에게 종합부동산세 등 보유세를 완화하고 2주택이상자에게 중과를 해야 한다.
또한 2주택 이상 매매해 양도소득세를 내는 것과 자녀에게 증여하는 증여세를 비교해 그래도 양도하는 것이 이득이 되는 수준으로 부동산 정책을 완화해 주택을 시장에 공급하는 방법을 생각해 봐야 한다.