[잘아는 세무사 김국현] 종합부동산세로 투기수요 차단 가능할까?
[잘아는 세무사 김국현] 종합부동산세로 투기수요 차단 가능할까?
  • 김국현 세무사
  • 승인 2018.12.06 12:09
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1주택 은퇴자 국민연금소득으로 종합부동산세 내야하는 상황은...
    김국현 세무사

문재인 정부는 출범과 동시에 강력한 부동산 정책을 발표하고 있다. 2017년 8월 2일(8·2대책), 2018년 8월 27일(8·27대책)과 2018년 9월 13일(9·13)을 발표하였다. 아직 지켜봐야 하겠지만 부동산 전문가들은 최근 발표한 9·13대책으로 부동산이 안정 국면으로 돌아섰다는 전망을 하고 있다. 

9·13대책이 효과를 내는 것처럼 보이겠지만 앞서 발표한 8·2대책과 8·27대책으로 부동산이 유례없는 상승을 한 후 조정을 기대하고 있어서 투기수요를 잠재웠다기보다 부동산값 폭등에 대한 급한 불을 끈 소방수 역할을 기대하고 있는 것이 현실이다. 
 

종합부동산세는 부동산 보유세? 부동산 투기세?

정부는 9·13대책을 발표하면서 종합부동산세 강화 카드를 선택했다. 국내 부동산에 관한 조세는 부동산 취득에 대한 조세와 부동산 보유에 대한 조세, 부동산 처분에 대한 조세 3가지로 구분할 수 있다. 부동산 보유에 대한 조세는 재산세와 종합부동산세로 구성되어 있다.

2005년부터 일정 금액 이상 부동산 보유자에 대해 각 지자체가 세금을 부과하고 걷어 들이는(지방세) 재산세를 부과한 후 추가로 종합부동산세를 부과하고 있다. 과세방식은 매년 6월 1일 현재 주택을 보유하는 자에게 일정 금액을 초과하는 경우 재산세 및 종합부동산세를 부담하게 되어 있다. 

종합부동산세의 특징은 2단계 구조로 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 종합부동산세를 과세한다.

부동산 가격이 폭등했던 노무현 정부 시절 부동산 투기와 가격상승을 잠재우기 위해 종합부동산세가 처음 도입되었다. 종합부동산세가 도입된 후 강력하게 부과하였다가 이명박 정부와 박근혜 정부를 거치면서 차츰차츰 약화하며 현재까지 이어져 왔다. 이유는 종합부동산세는 부동산을 보유한 것만으로 세금을 부과하는 보유세로서의 성격이 강해 납세자들에게 강한 반발을 받기 때문이다.

종합부동산세 과세대상은 부동산 가격상승만으로는 내 손에 잡히지 않는 실현되지 않은 소득이고, 단지 부동산을 보유한 것에 대한 세금을 부과해 조세저항이 강할 수밖에 없다. 강남에서 성실하게 일하다 70세 퇴직한 은퇴자가 강남에 부동산을 1채 보유하고 있다고 해서 세금을 내는 것이 옳은 것인가에 대한 의문이 들기도 한다.

이 은퇴자는 별다른 소득이 없어도 국민연금소득이라도 모아 종합부동산세를 내야 하는 결과가 되기 때문이다. 결론적으로 부동산투기를 잠재우기 위한 세금으로 역할을 하는지 혹은 앞으로의 종합부동산세의 방향이 보유세인지 투기수요를 잠재우기 위한 세금인지 생각해 볼 필요가 있다는 것이다.

미실현이익에 대한 세금부과에 대한 혜안이 필요 

종합부동산 찬성론자들은 부동산투기를 억제하고 불로소득을 차단하는 데 효과가 있다고 주장을 한다. 세금부과는 부동산투기를 잠재울 수는 있고 심리적으로 집을 구매하려는 의도를 꺾을 수 있다. 특히 투기수요를 잠재우기 위하여 세금이라는 비용을 증가시켜 주택을 매력적인 투자수단으로 보이지 않게 할 수 있다.  


종합부동산세 반대론자들은 조세의 성격이라기보다 징벌적, 벌과금 성격이 강하다고 주장한다. 일정 규모 이상의 부동산을 보유하는 것 자체에 대한 징벌적인 성격이 강하다. 결과적으로 부동산 가치 상승에 대한 미실현소득에 대해 세금을 내기 위해 해당 부동산에서 발생한 소득이 아닌 사업이나 근로소득으로 세금을 내야 하는 결과가 발생하게 된다. 

시가 상승분에 대한 미실현이익에 대한 세금부과와 별도로 실제로 부동산을 처분할 때 시가 상승분에 대한 양도세를 부과하면서 종합부동산세로 냈던 시가 상승분에 대한 세금 부분은 차감하여 반영해주지 않고 있다. 더 나아가 고가주택을 보유하는 1주택 보유자들에게도 세금을 부과하고 해당 고가주택의 대출 여부는 따지지 않고 가격만으로 판단해 세금을 부과하기 때문에 과도한 세금부담이 생길 수 있다.

종합부동산세 정책의 정체성 확립부터

종합부동산세의 성패는 세금부과에 대한 사회적 동의일 것이다. 시간이 지난 지금 과거 노무현 정부 당시 종합부동산세가 부동산투기를 잠재웠다고 생각하는 사람은 없을 것이다. 오히려 종합부동산세가 발표된 직후 상승세가 두드러졌다. 단기적으로 종합부동산세가 부동산가격에 반영되어 상승한 것은 아닌지 연구해봐야 한다. 단기적으로 효과가 없었다면 장기적인 관점에서 부동산 투기수요를 잠재울 수 있는 정책인지 재검토해볼 수 있다.

최근 조정대상지역 2주택 이상 양도소득세에 대해서는 세율을 높이고 장기보유공제를 배제하는 초강수를 두고 있다. 강력한 양도소득세 정책으로 반발은 거세지만 투기수요를 잠재우기 위한 정책이라는 사회적 동의는 얻고 있다. 종합부동산세도 2주택 이상 보유하는 투기수요를 억제하기 위하여 1주택 보유자는 제외하고 2주택 이상 보유자에게 좀 더 강력하게 부과하여 투기수요를 막겠다는 강력한 메시지가 필요해 보인다. 

결론적으로 종합부동산세가 보유세의 성격보다 투기수요를 억제할 수 있는 좋은 대안으로 발전시키는 것이 장기적인 부동산 가격을 안정화할 방안이 될 것이다.



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