데일리임팩트

[미디어SR 이승균 기자] 롯데리츠가 30일 유가증권시장에 정식 상장하면서 화려한 데뷔전을 치렀다. 공모가 5000원으로 출발, 상장 첫날 30% 상승해 상한가를 기록했다. 6일 종가 기준 주가는 6560원으로 공모액 4299억원을 훌쩍 뛰어 넘은 1조 1천억원대 시가총액을 기록했다.

 

롯데리츠는 이번 상장으로 1조 5천억원 규모 운용자산을 보유한 국내 최대 규모 공모리츠에 올랐다. 투자자산에 편입된 백화점, 마트, 아울렛 등 10여개 점포 외에도 롯데쇼핑과의 우선매수협상권 약정을 바탕으로 84개 점포로 투자자산을 확대할 수 있는 입지를 다지게 됐다.

 

흥행 청신호가 켜졌음에도 롯데지주가 100% 출자한 롯데AMC가 롯데리츠 자산관리회사로 있어 향후 이해상충 소지가 있을 수 있다는 주장이 나왔다. 유동성 위기가 발생해 투자 자산에 문제가 생기면 투자 자산에 대한 가치평가 등 과정에서 투자자보다 롯데그룹의 이익을 우선시하게 될 확률이 있다는 것이다.

 

투자업계 한 관계자는 "투자설명서에 따르면 롯데AMC는 할인 없이 투자자산을 감정가대로 매입했다. 일반매각 절차라면 할인이 들어가야 한다. 제3자가 부동산을 관리하는 구조로 공정성을 확보해야 한다"고 봤다.

 

실제, 롯데AMC가 편입한 투자자산 롯데마트 의왕점, 롯데마트 장유점, 롯데백화점 창원점 등 10개 자산은 롯데그룹 계열사다. 투자설명서에 따르면 롯데AMC는 매출액과 법인세 차감 전 영업이익률에 따라 투자 자산을 평가했다.

 

투자 수익은 해당 투자 자산의 임대차계약에서 발생하는 월 임대료에서 나온다. 부동산 경기 악화로 임대료가 변화하면 투자 자산의 할인율이 급격히 변동할 수 있다. 그 과정에서 롯데AMC가 적격 평가할 수 있느냐는 문제를 제기한 셈이다.

 

롯데AMC는 향후 롯데지주와 체결한 우선매수협상권 약정에 따라 추가적으로 롯데그룹 부동산을 투자 자산으로 편입할 확률이 크다. 그 경우 해당 할인율에 따라 롯데리츠의 자산 가치는 크게 변동될 수 있다.

 

롯데 측은 자신감을 내비치고 있다. 롯데쇼핑이 롯데리츠 지분 50%를 보유하고 있고 다양한 법적 장치 및 투명한 지배구조를 통해 롯데쇼핑과의 거래에서 공정성을 보장할 수 있다는 판단이다. 또, 롯데리츠 이사회 내 롯데AMC 법인이사 외 감독이사 2인이 포함되어 있어 공정성과 투명성 문제를 해소하고 있다고 봤다.

 

이와 관련 국토교통부 관계자는 미디어SR에 "결국 부동산 투자 관련 법률에 따라 이해상충 우려는 해소될 수 있는 부분이 있고 예외 사항으로 주주총회를 통해 투자 자산에 대해 문제 제기나 철회가 가능하다"고 설명했다. 사실상 원론적인 답변으로 지분 50% 보유한 롯데쇼핑이 대주주로 있는 한 이 같은 방식으로의 접근은 불가하다.
 

그는 "롯데쇼핑 투자자들 입장에서 롯데쇼핑이 지분을 50% 이상 가지고 있어 책임투자에 나설 것이라고 믿고 투자에 나설 수 있는 여력이 있다. 일본과 싱가포르 사례에서도 이러한 식의 리츠 공급에서 특별한 문제가 발생한 사례는 없었다"고 덧붙였다.

 

그러나 7일 공시에 따르면 롯데쇼핑의 3분기 매출액은 전년대비 5.8% 감소한 4조 4047억원에 그쳤다. 영업이익도 전년 대비 56% 감소한 875억원에 불과했다. 매년 축소되는 백화점과 아울렛 할이마트를 고려할 때 오프라인 매장 전반 경쟁력이 감소하고 있다고 볼 수 있다.

 

이에 투자업계 한 관계자는 미디어SR에 "부동산 경기침체로 임대율이나 가치가 떨어지면 상장 주식도 직격탄을 맞는다. 단순히 안정적 배당만을 보고 투자할 상품은 아니다"라고 강조했다.

 

정부는 수익형 부동산 투기로 인한 부동산 시장안정화, 가계부채 감소, 안정적인 소득확보 등의 시너지 효과를 내세우며 투자자들은 배당수익률을 6.3~6.6% 에 주목하고 있고 롯데리츠도 타 리츠 상품을 앞세워 오피스텔 수익률, 예금은행 수신금리보다 월등하다고 상품을 홍보하고 있으나 조금 더 보수적으로 접근할 필요성이 있다.

 

실제, 2018년 상반기 일부 은행들이 4%대 수익률을 내세우면서 판매에 열을 올렸던 해외금리 연계 파생결합상품 DLS, DLF가 원금의 대부분 손실 사태를 내 법적 공방까지 간 점을 고려하면 6% 대 수익률이 아닌 리스크에 대한 검토가 필수적이다. 롯데리츠는 금융투자업에 관한 법률에 따른 투자위험등급 1등급 상품이다.

 

부동산 업계 한 관계자는 "롯데AMC를 제외한 리츠 상장을 준비 중이거나 확정한 NH통협리츠운용, 이지스자산운용, KB부동산신탁, 마스턴투자운용 등은 이해상충 소지가 없는 오피스 빌딩을 주로 투자 자산으로 편입하고 있다는 점을 고려한다면, 단순 롯데의 신뢰도를 보고 투자할 것이 아니라 임대 물건에 대한 분석이 선행되어야 한다"고 강조했다.